贵阳知名律师

黄老板租门面做生意，忽然有个站出来主张权利，要求腾房，经查实，是黄老板的“出租人”擅自转租。黄老板委托曹庆勇律师要求解除合同，返还租金，赔偿损失。经诉讼，黄老板获赔100000元。

代理词

审判长、审判员：

在贵院审理的原告黄某某诉被告许某、王某租赁合同权纠纷一案中，根据法律的规定，贵州宇泰律师事务所接受原告黄某某的委托，指派曹庆勇律师担任原告黄某某的委托代理人参加一审诉讼，通过庭审，现发表如下代理意见：

一、黄某某与许某签订的《出租合同》应属无效合同，请法院予以确认。

许某并非房屋所有人，许某也是从第三人贵阳市地税局承租而得来。在许某与第三人的承租合同中，明文约定了许某不得转租，由此可见，许某的转租行为是无效的。并且，跟据第三人的陈述，第三人是不可能追认许某的转租行为的。

二、许某具有严重过错。

许某作为承租人，明知房屋不得转租，违反合同约定转租给黄某某，该行为是有严重过错的。许某与黄某某签订《出租合同》时，并未明确告知黄某某房屋的真实情况，而是在合同中以“出租方”自居，“将其拥有”的门面出租给黄某某。

三、许某以新闻报道为证据，证明黄某某应当知道合群路门面会被拆迁为由，主张自己免责，该主张是不能成立的。

首先，新闻报不宜作为证据使用。其次，合群路拆迁即使是事实，但我们也无法确认拆迁的具体范围，再次，导致《出租合同》无效的原由，并不是因为拆迁的问题，而是因为违约转租的问题。第三人在法庭上也作了明确的陈述。

四、无效合同的法定处理原则是返还财产，赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，本案的处理是有明确的法律规定的。根据法律适用原则，法律有明文规定的必须适有法律规定，法律没有明文规定的，才能考虑适用商业惯例。本案不适用商业惯例。

五、黄某某所支付的装修费用应酌情考虑。

黄某某的装修是请闲散民工所做，装修费只有收款收据，没有发票。但是，装修必须支付费用，这是一个众所周知的道理，为公平处理本案，请法庭予以酌情考虑。

六、黄某某所支付的房屋租金也应当返还。

法庭上有一种观点，认为黄某某不管怎样，使用房屋有一段时间了，应当支付租金，这个观点是错误的。首先，合同法关于无效合同的处理原则是返还财产和赔偿损失，法律的这条规定并没有附任何条件，而是无条件的，不能说黄某某实际使用房屋就应当支付租金。其次，从公平的角度来说，黄某某所谓的使用房屋，并不是按照合同规定的正常使用，而是因该合同陷入无尽的烦恼。接收房屋之后，投资搞装修，装修后刚开业就被第三人通知腾房，黄某某通过多方努力，争得第三人同意暂缓腾房。黄某某虽然占有房屋，但一直处于一种不确定状态，无法达成合同约定所期望的使用效果，所以，黄某某不应当承担租金。

综上，原告黄某某的诉讼请求，既有事实依据，也有法律依据。为维护法律尊严，维护公平正义，维护原告的合法权益，使有过错的人承担相应的法律责任，请求法院支持原告的诉讼请求。

代理人：贵州宇泰律师事务所

        律师：曹庆勇

        2014年10月14日